土地探しで失敗しない基礎知識｜浜松の土地探しのコツ

2026年9月20日

こんにちは。
浜松市を中心に、”暮らしを起点とした”注文住宅を手掛けているココハウスです。

本日は、【土地探しの基礎知識】について解説いたします。

土地探しはなぜ難しいのか

注文住宅を建てる際、多くの方が最初につまずくのが土地探しです。
しかし、土地探しは正しい手順とコツを押さえれば、決して難しいものではありません。
まずは、なぜ土地探しが難しく感じられるのか、その理由を整理しましょう。

土地探しが難しい理由は、主に以下の3点です。

■ 理由1：条件を絞り込みすぎて候補が見つからない
■ 理由2：相場観がなく、価格の妥当性が判断できない
■ 理由3：土地の見えないリスク（地盤・法規制など）を見落としがち

そのため、土地探しを始める前に、優先順位を明確にしておくことが重要です。

土地探しのコツ｜押さえるべき5つのポイント

土地探しを成功させるためには、以下の5つのポイントを押さえておく必要があります。
ここでは、浜松で土地探しをする方にも役立つ具体的な視点を解説します。

1. 予算配分を先に決める

土地探しのコツとして最も重要なのが、予算配分です。
土地代に予算をかけすぎると、建物にかけられる費用が減ってしまいます。
一般的には、総予算のうち土地代を3〜4割程度に抑えると、建物とのバランスが取りやすくなります。

2. エリアの利便性と将来性を確認する

浜松で土地探しをする際は、通勤・通学のしやすさだけでなく、将来的な地価の変動や周辺開発の予定も確認しておきましょう。
例えば、区画整理事業が進行中のエリアは、将来的に生活環境が向上する可能性があります。

3. 地盤や災害リスクを事前に調べる

土地探しでは、価格や立地だけでなく、地盤（じばん：建物を支える地面の強さ）の状態も重要な判断材料です。
ハザードマップを活用し、浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当していないかを確認しましょう。

4. 建築条件の有無を確認する

土地には「建築条件付き」のものと「条件なし」のものがあります。
建築条件付き土地は、指定の建築会社で家を建てることが条件となりますが、その分土地価格が抑えられているケースが多く、コストパフォーマンスに優れた選択肢となります。

5. 信頼できる不動産会社・住宅会社に相談する

土地探しは情報戦です。
地域の相場や未公開情報に詳しい地元の不動産会社や、注文住宅を手掛ける住宅会社に早い段階で相談することで、希望条件に合った土地情報をいち早く得られます。

土地探しの進め方｜基本的な流れ

土地探しの基礎知識として、全体の流れを把握しておくことも大切です。
一般的な土地探しは、以下のステップで進みます。

■ ステップ1：予算とエリアの希望条件を整理する
■ ステップ2：住宅会社・不動産会社に相談し、情報収集を始める
■ ステップ3：候補地の現地見学を行う
■ ステップ4：土地の法規制・地盤・インフラ状況を確認する
■ ステップ5：購入申込・契約手続きを進める

なお、土地探しと住宅会社選びは並行して進めるのがおすすめです。
土地探しを先に完了させてから住宅会社を探すと、希望する間取りや性能を実現できない土地を選んでしまうリスクがあるためです。

土地探しにかかる費用の目安

土地探しを進めるうえでは、土地の購入価格以外にもさまざまな費用が発生します。
事前に費用の内訳を把握しておくことで、資金計画にゆとりを持たせることができます。

土地購入時に主にかかる費用は、以下の3点です。

■ 仲介手数料：土地価格の3％＋6万円（税別）が上限の目安
■ 登記費用：所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用
■ 各種税金：不動産取得税、固定資産税・都市計画税（購入後の精算分含む）

これらの諸費用は、土地価格の7〜10％程度が目安とされています。
例えば2,000万円の土地であれば、140万〜200万円程度の諸費用を見込んでおく必要があります。
したがって、土地探しの段階から「土地価格＋諸費用」で予算組みをしておくと、契約直前になって資金が不足するという事態を避けられます。

また、地盤改良が必要な土地の場合、別途100万円前後の追加費用がかかることもあります。
土地探しの際は、価格の安さだけで判断せず、こうした付帯費用も含めたトータルコストで比較検討することが大切です。

浜松で土地探しをするなら知っておきたい注意点

浜松で土地探しをする場合、地域特有の事情も押さえておく必要があります。

例えば、浜松市内は区画整理事業や再開発が進むエリアが点在しており、エリアによって土地価格や規制内容に差があります。

また、浜松は日照時間の長さや温暖な気候を活かした住宅設計がしやすい地域でもあるため、土地の方角や周辺環境も含めて検討することをおすすめします。

さらに、浜松エリアでは建築条件付きの分譲地も数多く供給されています。建築条件付き土地は、土地探しと住宅会社選びを同時に進められる点が大きなメリットです。

ココハウスでも、浜松市内で建築条件付きの分譲地をご案内しております。

浜松市内で販売中の分譲地情報

「土地探しのコツはわかったけれど、実際にどんな土地があるのか知りたい」という方のために、ココハウスが現在ご案内している浜松市内の分譲地を2つご紹介します。

■ 萩丘分譲地（浜松市中央区萩丘4丁目）

遠州鉄道「上島駅」徒歩15分、学区は浜松市立萩丘小学校・高台中学校。
全2区画、各50.00坪、価格2,275万円。

閑静な住宅街に位置し、落ち着いた環境で暮らしたい方におすすめです。

■ 入野分譲地（浜松市中央区入野町）

JR東海道線「高塚駅」より1.9km、学区は浜松市立入野小学校・入野中学校。
全2区画（55.30坪／2,129万円、56.14坪／2,021万円）。

周辺にスーパーやドラッグストアが揃い、子育て世帯にも便利な立地です。

いずれも建築条件付きの分譲地で、区画数に限りがございます。
詳しい現地案内図や周辺環境は、それぞれの特設ページでご確認いただけます。

「実際に自分の目で見てみたい」という方は、随時見学予約を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

土地探しについて、よくいただくご質問をまとめました。

土地探しはいつから始めればいいですか？: 家づくりを検討し始めたら、できるだけ早い段階で土地探しに着手することをおすすめします。人気エリアの土地は情報公開後すぐに成約することも多いため、住宅会社への相談と並行して動き出すことが、希望条件に合う土地に出会う近道です。
建築条件付き土地とはどのようなものですか？: 建築条件付き土地とは、指定された建築会社で一定期間内に建物を建てることを条件とした土地のことです。土地価格が比較的抑えられている一方で、土地探しと同時に住宅会社選びが完了するため、効率よく家づくりを進められるというメリットがあります。
土地探しと住宅会社選び、どちらを先に進めるべきですか？: 基本的には並行して進めるのがおすすめです。土地の形状や法規制によって建てられる建物のプランが左右されるため、住宅会社に相談しながら土地探しを進めることで、希望する間取りや性能を実現しやすくなります。
浜松で土地探しをする際、特に注意すべき点はありますか？: 浜松市内はエリアによって区画整理の進捗や地価の傾向が異なります。また、学区や最寄り駅までの距離、周辺の商業施設なども、日々の暮らしやすさに直結する重要な要素です。現地を実際に訪れ、時間帯を変えて周辺環境を確認することをおすすめします。